Как изменится оформление общего имущества в садовых товариществах

Правительство РФ рассмотрит законопроект, который способен принципиально изменить подход к регистрации прав на объекты инфраструктуры в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ). Суть инициативы заключается в отказе от сложной многоступенчатой процедуры, требующей проведения общих собраний и расчета долей, в пользу автоматического возникновения права собственности в силу закона.

Как пояснили в пресс-службе Росреестра, поправки планируется внести в Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Ключевое нововведение звучит так: «Теперь право собственности садоводов на общее имущество СНТ будет возникать в силу закона с момента его постановки на кадастровый учет в Росреестре — по аналогии с общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах».

Данная норма означает, что как только земельный участок общего назначения или расположенная на нем недвижимость (например, трансформаторная подстанция или водонапорная башня) проходят государственный кадастровый учет, все члены товарищества автоматически становятся ее совладельцами. Им не потребуется собирать кворум, голосовать и подавать отдельные заявления на регистрацию долей.

Почему потребовались изменения: анализ текущих сложностей

Действующий сегодня механизм оформления прав на общее имущество садоводов эксперты рынка и участники товариществ называют архаичным и трудозатратным. Сейчас, чтобы передать дорогу, проезд или детскую площадку в долевую собственность, необходимо провести общее собрание членов СНТ, утвердить перечень имущества, рассчитать размер доли каждого собственника, а затем подать документы в Росреестр для регистрации права общей долевой собственности на каждого садовода.

На практике этот процесс может растягиваться на долгие годы. Основные проблемы связаны с пассивностью граждан, трудностями с оповещением всех владельцев участков (часто проживающих в других регионах) и отсутствием кворума. Как отмечает «Российская газета», нередки случаи, когда из-за нескольких несогласных или просто незаинтересованных членов СНТ товарищество годами не может оформить права на подъездные пути или сети, что блокирует участие в государственных программах софинансирования.

Приоритет социальной газификации и иные сферы применения

В Росреестре подчеркнули, что предлагаемые изменения будут особенно актуальны при реализации программы социальной газификации. Для того чтобы газ бесплатно довели до границ участка, а затем и до домовладения, земля общего пользования и газораспределительные сети внутри СНТ должны быть надлежащим образом оформлены. До сих пор отсутствие зарегистрированных прав на внутрипоселковые проезды являлось главным стоп-фактором для подведения газа. Если инициатива будет принята, бюрократический барьер исчезнет, а темпы подключения домовладений к газу в масштабах страны значительно ускорятся.

Кроме того, механизм автоматического возникновения права востребован при изменении границ товарищества, включении в его состав новых участков или строительстве новых объектов общего пользования, таких как спортивные или контейнерные площадки для сбора твердых коммунальных отходов.

Состав общего имущества: что именно перейдет садоводам

Росреестр напомнил, какие объекты относятся к общему имуществу членов СНТ в соответствии с действующим законодательством. В первую очередь, это весь земельный массив в границах товарищества, за исключением участков, находящихся в частной собственности или пользовании граждан. Вторую категорию составляет недвижимость и объекты капитального строительства, расположенные на этой земле.

В перечень входят:

• автомобильные дороги и проезды внутри территории СНТ;
• инженерные коммуникации, включая электрические сети,
• газопроводы, водопроводы и системы водоотведения;
• места накопления твердых коммунальных отходов;
• детские и спортивные площадки;
• контрольно-пропускные пункты и иные объекты, обслуживающие потребности членов товарищества.

В судебной практике регулярно возникают споры о том, можно ли считать имуществом общего пользования земли, занятые охранными зонами инженерных сетей. Предлагаемые поправки вносят ясность, привязывая право собственности к факту государственного учета такого объекта как имущества общего пользования СНТ.

Аналогия с многоквартирными домами: апробированная модель

Эксперты рынка недвижимости, опрошенные профильными изданиями, указывают, что модель, предложенная Росреестром, не является чем-то принципиально новым для российского правового поля. С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) принадлежат на праве общей долевой собственности лестничные клетки, лифты, крыши и земельный участок под домом. Их право возникает автоматически при регистрации права на квартиру и не требует отдельных решений собраний жильцов.

Распространение этой логики на садовые товарищества — давно назревший шаг. Юристы, комментирующие инициативу для Business FM, отмечают, что это существенно снизит коррупциогенные риски на местах, так как исключается возможность манипуляций со списками долей и подделкой протоколов собраний. Имущество будет следовать судьбе участка, что делает оборот земли в СНТ более прозрачным.

Фискальные последствия и ответственность

Переход права собственности в беззаявительном порядке ставит перед садоводами и вопрос о налоговых обязательствах. Поскольку земля общего назначения, стоящая на кадастровом учете с определенной стоимостью, автоматически попадет в долевую собственность граждан, у них возникнет обязанность по уплате земельного налога. Эксперты полагают, что соответствующая сумма будет распределяться в налоговых уведомлениях пропорционально площади частного участка.

Этот аспект требует внимания профильных ведомств, так как финансовую нагрузку могут ощутить в первую очередь социально незащищенные категории граждан, для которых СНТ является местом постоянного проживания. Однако сторонники реформы указывают, что легализация имущества открывает путь к его страхованию, участию в муниципальных программах благоустройства и капитальному ремонту инфраструктуры за счет бюджетных средств.

От «дачной амнистии» к полному порядку

Инициатива Росреестра становится логичным продолжением политики государства по наведению порядка в сфере загородной недвижимости. Если упрощенный механизм будет одобрен правительством и Государственной Думой, садоводы получат тот же уровень правовой защищенности на общие дороги и сети, какой имеют горожане на свои подъезды и лифты. Цена вопроса — не только комфорт и газ в домах, но и многомиллиардная легализация ранее «ничьей» инфраструктуры, которая наконец обретет полноценных и ответственных хозяев. Следующим шагом, по мнению участников рынка, должна стать синхронизация баз данных Росреестра и Федеральной налоговой службы для корректного и справедливого исчисления налога на возникающую долевую собственность.

Источник: ДОМ.News