Более 3 миллионов объектов в тени: как продление гаражной амнистии изменит рынок недвижимости

О продлении так называемой гаражной амнистии: суть вопроса

Правительство Российской Федерации поддержало инициативу о продлении так называемой гаражной амнистии еще на пять лет — до 1 сентября 2031 года.

Изначально упрощенный порядок регистрации прав на гаражи и земельные участки под ними должен был завершиться 1 сентября 2026 года. Однако в пояснительной записке к документу авторы подчеркнули высокую социальную значимость механизма: за время действия программы, стартовавшей 1 сентября 2021 года, в упрощенном порядке было оформлено более 746 000 объектов, включая 249 000 гаражей и 496 000 земельных участков.

Кабинет министров, рассмотрев инициативу, признал положительные результаты амнистии и ее востребованность среди населения. В отзыве правительства отмечается, что программа показала свою эффективность, однако для приведения текста законопроекта в соответствие с текущей нормативной базой необходимо учесть изменения в законодательстве, в частности введение понятия «гаражи для собственных нужд».

Регионы наращивают темпы легализации

Активность граждан по оформлению прав на гаражи подтверждается и данными региональных управлений Росреестра. По информации ведомства, в 2025 году наблюдался значительный рост регистрационных действий, несмотря на то, что программа действует уже несколько лет.

В Красноярском крае за 2025 год было оформлено 767 гаражей и 2367 земельных участков под ними. По сравнению с 2024 годом количество зарегистрированных участков выросло на 7,5 процента.

Руководитель краевого Управления Росреестра Татьяна Голдобина отметила: «Анализ результатов гаражной амнистии в Красноярском крае показывает устойчивый интерес жителей к оформлению прав на гаражи и земельные участки. Упрощенная процедура регистрации позволяет владельцам легализовать давно используемые объекты недвижимости».

Еще более впечатляющую динамику демонстрирует Владимирская область. По состоянию на начало 2026 года здесь осуществлен кадастровый учет в отношении 2265 гаражей и 5671 земельного участка. Темп прироста по сравнению с 2024 годом превысил 30 процентов. Руководитель управления Алексей Сарыгин подчеркнул, что реализация права на бесплатное получение земли под гаражом возможна исключительно при наличии законных оснований, а результатом становится не только оформление собственности, но и защита законных интересов граждан.

В Волгоградской области к настоящему времени оформлено 2380 гаражей и более 4800 земельных участков. Заместитель руководителя регионального управления Росреестра Дмитрий Бабайцев охарактеризовал программу как реальную возможность для граждан получить права собственности на имущество, которым они фактически владеют десятилетиями.

Миллионы объектов в «серой зоне»

Несмотря на достигнутые результаты, проблема незарегистрированной гаражной недвижимости остается масштабной. По оценкам председателя Комитета Госдумы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям Сергея Гаврилова, на старте программы количество незарегистрированных объектов превышало 3,5 миллиона единиц. Из них за пять лет легализовано менее 800 000.

Такие цифры свидетельствуют о том, что работа далека от завершения. Адвокат Московской палаты адвокатов Шон Бетрозов в комментарии «Известиям» пояснил, что точно подсчитать теневой массив сложно из-за отсутствия строений в официальных реестрах. Однако анализ данных аэрофотосъемки и муниципальных реестров показывает: «В крупных индустриальных центрах и городах-миллионниках доля неоформленных гаражей может достигать 30-40 процентов от их общего числа. Это объекты, которые существуют физически, подключены к сетям, но юридически представляют собой лишь набор строительных материалов на неопределенной территории».

Сергей Гаврилов ранее пояснял, что продление амнистии позволит гражданам использовать упрощенный порядок вместо общих механизмов, которые значительно требовательнее к составу документов и нередко приводят к судебным спорам.

«Дополнительные пять лет дают запас времени тем, кто еще не собрал старые кооперативные справки и документы БТИ, кому предстоит межевание и ожидание муниципальных процедур, а также жителям регионов с большим объемом неучтенной гаражной застройки», – передает его слова пресс-служба.

Первый зампред Комитета Госдумы по вопросам собственности Иван Сухарев в беседе с «Парламентской газетой» подтвердил, что многие граждане откладывают оформление на последний момент.

«Мы как законодатели даем им возможность продлить этот упрощенный порядок до 1 сентября 2031 года. И надеемся, что все, кто имеют такие гаражи, воспользуются своим правом и успеют их зарегистрировать», — заявил парламентарий.

Какие постройки узаконить не получится

Упрощенный механизм не распространяется на все существующие гаражные постройки без исключения. Закон содержит четкие требования к объектам и основаниям для их регистрации.

Ключевое условие — гараж должен быть объектом капитального строительства, возведенным до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, то есть до 30 декабря 2004 года. При этом постройка не должна быть признана самовольной — ни решением суда, ни актом органа местного самоуправления.

Под действие программы подпадают как индивидуальные капитальные гаражи, так и блокированные боксы, входящие в состав гаражно-строительных кооперативов. Примечательно, что одноэтажные блокированные гаражи признаются самостоятельными зданиями, что позволяет оформлять земельные участки непосредственно под каждым из них.

Однако закон содержит и четкие исключения. Амнистия не применяется к подземным гаражам в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, к гаражам, используемым для предпринимательской деятельности (автосервисы, мойки, склады), а также к постройкам на территории объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, если они носят вспомогательный характер.

Дополнительную защиту от злоупотреблений обеспечивает публичность процесса легализации. Естественными контролерами выступают соседи по гаражному массиву и правление кооператива, которые могут своевременно выявить попытки оформить чужой или заброшенный объект. Особую роль в проверке законности построек играет архивная аэрофотосъемка. Как пояснил адвокат Шон Бетрозов, если на снимках прошлых лет зафиксирован пустой участок, любые попытки выдать новую постройку за исторический объект признаются незаконными.

Перспективы и риски нового этапа

Продление гаражной амнистии содержит как очевидные экономические выгоды, так и потенциальные риски, которые обсуждаются экспертным сообществом. С одной стороны, вовлечение в легальный оборот миллионов объектов расширит налоговую базу муниципалитетов и даст гражданам возможность свободно распоряжаться своим имуществом — продавать, застраивать, передавать по наследству. Как подчеркивал член Комитета Совета Федерации Олег Голов, неоформленный гараж является «мертвым» активом, который нельзя законно продать, застраховать или передать по наследству.

С другой стороны, любой упрощенный порядок несет риски мошенничества. Эксперты указывают на возможные попытки легализовать недавний самострой под видом старых советских гаражей или оформить объекты, расположенные на инженерных сетях и землях общего пользования. Однако в Росреестре подчеркивают, что современные технологии — от спутниковых карт до цифровизации архивов — существенно снижают такие риски. Кадастровый инженер, подписывающий технический план, несет персональную и уголовную ответственность за достоверность вносимых сведений. Если специалист зафиксирует, что объект построен недавно или не соответствует критериям капитальности, процедура будет заблокирована еще до подачи заявления в регистрирующий орган.

Важным новшеством, которое предстоит учесть в финальной редакции законопроекта, является адаптация документа к понятию «гаражи для собственных нужд», введенному в законодательство после старта первого этапа амнистии. Правительство указало на эту необходимость в отзыве к законопроекту, что должно повысить правовую определенность процедуры.

По прогнозу Павла Крашенинникова, в случае принятия закона дополнительным временем для легализации построек смогут воспользоваться еще более миллиона человек. Таким образом, продление гаражной амнистии до 2031 года станет не просто технической пролонгацией, а масштабным этапом по декриминализации целого сегмента рынка недвижимости, который позволит вывести из тени значительный объем частной собственности и навести порядок в сфере землепользования.

Источник: ДОМ.news